महाराष्ट्रातील शेती जमिनींचे प्रकार, काय माहित असले पाहिजे?
महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम, 1966 नुसार शेतीसाठी असलेल्या जमिनी तीन प्रमुख प्रकारांमध्ये विभागल्या जातात:
1) जुनी शर्तीची जमीन (वर्ग 1)
ही जमीन पूर्णतः खाजगी मालकीची असते.
या जमिनीवर व्यवहार करताना कोणत्याही शासकीय परवानगीची आवश्यकता नसते.
सातबाऱ्यावर “खा” किंवा तत्सम उल्लेख असतो.
व्यवहार सुलभ आणि कायदेशीर अडथळे फारसे नसतात.
2) नवीन शर्तीची जमीन (वर्ग 2)
अशा जमिनी वतन, इनाम, पुनर्वसन किंवा भूसंपादनाद्वारे शासनाकडून वाटप केलेल्या असतात.
या जमिनींचा व्यवहार करण्यासाठी राज्य शासनाची पूर्वपरवानगी आवश्यक असते.
सातबाऱ्यावर “शर्त लागू” किंवा “शासकीय अट” अशा स्वरूपात नोंद असते.
परवानगीशिवाय व्यवहार केल्यास जमीन बेकायदेशीर घोषित होऊ शकते.
3) शासकीय पट्टेदार जमीन
ही जमीन फक्त वापरासाठी दिलेली असते, मालकी देण्यात आलेली नसते.
विक्री, खरेदी किंवा हस्तांतरण करताना शासनाची परवानगी आवश्यक असते.
अटींचे उल्लंघन झाल्यास सरकार जमीन परत घेऊ शकते.
‘शर्त’ आणि ‘धारणप्रकार’ यांकडे दुर्लक्ष करणे ठरेल नुकसानकारक
सातबारा उतारा म्हणजे जमिनीची ओळखपत्र. यात जर “शर्त” किंवा “धारणप्रकार” याची नोंद नसेल, तर त्या जमिनीवर कोणते नियम लागू आहेत, हे समजणे कठीण जाते. यामुळे पुढील समस्या उद्भवू शकतात. जसे की,
विक्री व्यवहार शासनाच्या नियमाविरुद्ध ठरू शकतो.
शासनाचा हिस्सा (NA Tax, Conversion Charges) भरावा लागू शकतो.
जमीन व्यवहार रद्दबातल ठरू शकतो.
न्यायालयीन वादग्रस्त प्रक्रिया उभी राहू शकते.
काही प्रकरणांत जमीन जप्तीपर्यंत स्थिती निर्माण होऊ शकते.
नवीन शर्तीच्या जमिनीसाठी सरकारची परवानगी अनिवार्य
विशेषतः नवीन शर्तीच्या जमिनीचा व्यवहार करताना शासनाची स्पष्ट मंजुरी नसेल, तर तो व्यवहार अवैध ठरतो. अशा व्यवहारांमध्ये पैसे अडकण्याचा, फसवणुकीचा आणि कायदेशीर कारवाईचा धोका निर्माण होतो.
दरम्यान, जमीन खरेदी करताना केवळ दर, लोकेशन आणि विक्रेत्याच्या सांगण्यावर विसंबून राहू नका. सातबारा उतारा काळजीपूर्वक तपासा. त्यातील “शर्त” आणि “धारणप्रकार”च्या नोंदी समजून घ्या. आवश्यक असल्यास अनुभवी वकील किंवा महसूल सल्लागाराचा सल्ला घ्या. अन्यथा जमीन खरेदीचा सौदा आपल्यासाठी मोठ्या अडचणी घेऊन येऊ शकतो.
Mumbai,Maharashtra
तुमची शेतजमीन सातबारा उताऱ्यावरील ही एक चूक! अन् मालकी हक्क ठरणार बेकायदेशीर
